Äkta eller oäkta förening?

Jag får ofta frågor om vad som skiljer en oäkta bostadsrättsförening från en äkta. Frågan är mer aktuell än någonsin eftersom de skatteregler – lättnadsreglerna – som minskade de negativa effekterna av att bo i en oäkta förening har upphört att gälla. 

Skatteverkets bedömningsregler är komplicerade men något förenklat kan man säga att en äkta bostadsrättförening till 60% skall bestå av privatägda bostadsrättslägenheter (det kvalificerade underlaget). Lokaler, hyresrätter och bostadsrätter som ägs av juridiska personer räknas som icke kvalificerat underlag. Garageplatser kan i vissa fall räknas till det kvalificerade underlaget. En bostadsrättsförening som inte uppnår 60% kvalificerat underlag skall beskattas som en oäkta bostadsrättförening. 

Hur räknar man då ut underlaget? 
- En vanlig missuppfattning är att det är föreningens månadsavgiftsintäkter som ställs mot lokalhyresintäkter när man skall räkna ut om föreningen är äkta. Så är det inte. Vad man skall räkna ut är vad bruksvärdeshyran hade varit för alla privatägda bostadslägenheter i föreningen om de hade varit hyresrätter. Denna fiktiva intäkt jämförs sedan med föreningens intäkter från hyresrättslägenheter och lokaler. 

Enklaste metoden för att undersöka om en förening är äkta eller ej är att titta på fördelningen av taxeringsvärdet för fastighetens byggnad. Om mindre än 60% av taxeringsvärdet belöper på bostäder jämfört med lokaler finns det anledning att undersöka detta närmare. 

En erfaren mäklare kontrollerar alltid detta och om föreningen klassas som oäkta måste det finnas med i objektsbeskrivningen. 

Vad innebär det om min förening klassas som oäkta?
- Medlemmar i en oäkta bostadsrättsförening anses ha förmån av att vara delägare i en verksamhet som får stor del av sina intäkter från kommersiell verksamhet. Därför måste du ta upp ett förmånsvärde som utgör skillnaden mellan din månadsavgift och vad bruksvärdeshyran hade varit om din bostadsrätt varit en hyresrätt. Till exempel om du har 100 m2 med en månadsavgift på 4 000 kr jämfört med en normal bruksvärdeshyra för motsvarande lägenhet som hade legat på 10 000 kr. Förmånen anses då vara 6 000 kr i månaden, vilket ger ett förmånsvärde på 72 000 kr per år som skall tas upp och skattas som kapitalinkomst till normalt 25% i skatt. Det ger dig en extra utgift på 1 500 kr/mån. 

En annan skillnad är att du inte kan få uppskov med din gamla kapitalvinst när du köper bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening. Du får inte heller skjuta upp din vinst när du säljer en bostadsrätt i en oäkta förening. 

En helt nybildad förening klassas som oäkta det första verksamhetsåret om föreningen inte ägde fastigheten den 1 januari det aktuella året. Det innebär bland annat att du från årsskiftet får betala 25% i kapitalvinstskatt (tidigare 30%) om du säljer din nybildade bostadsrätt första året mot normalt 22%. I detta fall får du dock uppskov med vinsten enligt normala regler.

 Hur skiljer marknadsvärdet mellan oäkta och äkta bostadsrätter?
Att köpa en bostadsrätt i en oäkta förening kan vara en lysande investering – eller innebära viss risk. 

- Allt fler oäkta föreningar arbetar för att konvertera sina kontorslokaler till bostäder som kan säljas på öppna marknaden. På så sätt kan en oäkta förening bli både skuldfri, förmögen och äkta i framtiden. En oäkta förening kan även begära att hyresvärdet av befintliga bostadsrätter räknas upp om exempelvis alla lägenheter har renoverats till en mycket hög standard. På så sätt kan föreningen omklassas till äkta. Man kan även sälja eventuella garageplatser till medlemmarna och därmed öka det kvalificerade underlaget. Har föreningen däremot stora lån som överstiger avkastningsvärdet av hyresrätter och lokaler bör man se upp. 

Eftersom lättnadsreglerna har upphört misstänker jag att allt fler oäkta föreningar kommer ta krafttag för att bli äkta. Exempelvis är det idag mycket ovanligt att en bostadsrättsförening accepterar en juridisk person som ny medlem eftersom dessa i framtiden riskerar att göra föreningen oäkta. Istället kan befintliga medlemmar som äger sin bostadsrätt genom bolag motiveras att köpa ut den privat och på så sätt bidra till att föreningen kan bli äkta.

Sammanfattningsvis behöver det alltså inte vara fel att köpa en oäkta bostadsrätt, men du bör kräva att mäklaren i detalj kan redogöra för risker och fördelar.

Richard Lagerling
Fastighetsmäklare

Detta skall du titta på:

Hur fördelar sig taxeringsvärdet? 
Består minst 60% av taxeringsvärdet av bostäder?

Hur stora lån har föreningen? 
Ställ dessa emot marknadsvärdet av lokaler och hyresrätter. 

Har styrelsen någon plan för att bli äkta i framtiden? 
Tala alltid med ordföranden innan du köper. 

Fråga mäklaren! 
En kunnig och erfaren mäklare skall kunna svara på alla dina frågor om såväl en äkta som oäkta bostadsrättsförening.

MER LÄSNING

Östermalms nya designdestination

På nyöppnade Dusty Deco på Brahegatan hittar man allt från unika designermöbler och handplockad konst till personliga sm...

Läs artikeln

Biblioteket No. 5

På Bältgatan 5 förvandlas en gammal hushållsskola till ett exklusivt och modernt bostadshus.

Läs artikeln

Smycken med attityd

Smyckedesignern Dannie Larsson vill få oss att våga ta ut svängarna lite mer.

Läs artikeln