Siffrorna bakom affären
Lagerlings fem fastighetsmäklare står för mer än trettio procent av alla bostadsförsäljningar på Östermalm. Nyckeln: engagemang, kunskap och att ge kunderna bästa möjliga förutsättningar till en bra affär. En av många fördelar med Lagerlings tydliga Östermalmsfokus är att mäklarna kan väldigt mycket om bostadsrättsföreningarna just här.
Jonathan Lundin, som arbetat på Lagerlings i fyra år, lägger stor vikt vid att upplysa kunderna om bostadsrättsföreningars ekonomi. Om du träffar honom på en visning är det osannolikt att han talar om marmorskivor och vinkylar – ”inredningsdetaljer kan besökarna se själva” – han diskuterar hellre belåning, dolda tillgångar och framtida renoveringar.
– En grundläggande insikt är att man inte köper en lägenhet, utan andelar i en förening och rätten att bo där. Därför är det viktigt att förstå ekonomin och framtidsplanerna. Det är först då man begriper hur situationen kan se ut om fem år, säger han.
Många kunder frågar om belåningsgraden per kvadratmeter och har kikat på Hemnets skalor över föreningars ekonomiska hälsa. Men de siffrorna är trubbiga, menar Jonathan Lundin. De visar nuläget, inte vart man är på väg, och de tar inte hänsyn till dolda tillgångar som hyresrätter, råvindar eller lokaler. Att köpa in sig i en bostadsrättsförening är som att köpa in sig i ett företag.
– Man får inte stirra sig blind på skulderna utan måste även titta på tillgångarna. En förening kan ha noll kronor i lån och se stabil ut. Men om de bara har tolv lägenheter och står inför ett stambyte, var är man då om fem år? En annan förening kan ha tio miljoner i lån men har gjort renoveringarna och har flera lokaler som ger intäkter. Den senare föreningen mår ofta bättre på sikt.
Jonathan Lundin betonar att kassaflödet ofta är viktigare än resultatraden.
– En bostadsrättsförening har egentligen inget incitament att gå med vinst. Deras största fokus är att värna om medlemmarna, nu och framåt, därför behöver ett år med underskott inte alltid vara negativt – kanske byggde man om hissen. Tomträtter är ett annat ämne som oroar vissa. Majoriteten av föreningarna på Östermalm äger marken, men ett stort antal hyr den av staden och betalar tomträttsavgäld.
– Många tror att tomträtt alltid är negativt, men har man lokaler i huset kan hyran täcka avgälden. Det viktiga är alltid att se helheten, säger Jonathan Lundin, som beskriver sig själv som rådgivare snarare än säljare. Och han rekommenderar alla kunder att testa mäklaren, utmana dem, så att de verkligen får svaren de behöver. Transparens är ett nyckelord. Om föreningen planerar ett stambyte berättar Jonathan Lundin det direkt.
– Det kan visserligen innebära en avgiftshöjning, men det betyder också att man får ett nytt badrum. Det viktiga är att ingen blir överraskad och att köparen får all relevant information för att kunna ta rätt beslut.
Måndag eftermiddag. Jonathan, som hade fem visningar under söndagen, inledde morgonen med att cykla tre mil ute på Lidingö. Framåt kvällen ska han till gymmet för ett styrkepass. Bakgrunden är att han tränar inför nästa års Ironman i Kalmar.
– Jag är lite rastlös och behöver utmaningar. Att springa ett maraton efter att ha simmat och cyklat är brutalt tufft. Min målsättning med loppet? Att ta mig i mål.
29-åringen är uppvuxen i Norrtälje. Som ung var han en lovande fotbollsspelare i IFK Norrköping men slutade i tjugoårsåldern för att satsa allt på mäklaryrket, ett val han aldrig ångrat. Tävlingsinstinkten finns kvar. Förra året sålde Jonathan Lundin flest lägenheter på Östermalm av samtliga mäklare i branschen.
– Jag ger mig aldrig förrän lägenheten är såld. Vill man sälja flest måste man kämpa. Och jag har inga problem med att visa samma lägenhet tjugo gånger om det är vad som krävs.
Text: Hugo Rehnberg
Foto: David Thunander
