Vem betalar för en glädjekalkyl?
Nu när sommaren är över och bostadsmarknaden här på Östermalm är i full gång igen kan vi konstatera att den starka marknaden från i våras har hållit i sig. Visningarna är välbesökta och de mest attraktiva hemmen säljs med budgivning. Men en stark marknad har också en baksida som sällan diskuteras. När utbudet minskar hårdnar konkurrensen mäklare emellan om uppdragen – och då dyker ett gammalt fenomen upp igen: glädjekalkylen.
Vad är då en glädjekalkyl, kan man fråga sig? Det är en värdering som är satt för att vinna ditt uppdrag, inte för att spegla vad marknaden faktiskt betalar. Scenen känns igen för de flesta som har sålt en bostad. Tre mäklare bjuds hem, två landar på ungefär samma nivå och den tredje nämner en siffra som ligger långt över de andras. Det är lätt att tänka att den tredje mäklaren tror mest på ditt hem. Men den som värderar högst tror inte mest på ditt hem. Att lova är enkelt när någon annan står för risken – och att tro är gratis.
Vi människor vill gärna tro på den höga värderingen. Den som just har fått höra att hemmet är värt en miljon mer än väntat minns den siffran, och alla andra värderingar känns plötsligt njugga. Det är mänskligt – och det är just därför glädjekalkylen fungerar som säljargument.
Vad händer sedan?
Utgångspriset sätts efter kalkylen istället för efter marknaden. De mest pålästa spekulanterna – de som har följt utbudet länge och kan prisbilden i detalj – ser direkt att priset är fel och väljer att inte ens komma på visningen. Rätt pris skapar konkurrens och budgivning; fel pris skapar tystnad och prissänkning. Veckorna går, priset justeras ned, och ett hem som har legat ute länge möts av frågan alla säljare fruktar: Vad är det för fel på det? All erfarenhet visar att ett hem som säljs med budgivning säljs dyrare än ett hem där bara en spekulant vågar lägga bud. Slutpriset skapas i konkurrensen, inte i kalkylen. Notan för en glädjekalkyl betalas därför i omgångar – först i tid, sedan i exponering och till sist i slutpris. Och den betalas aldrig av den som gjorde kalkylen.
Hur skyddar man sig?
Rådet gäller oavsett vilken mäklare du anlitar: be varje mäklare visa underlaget. Vilka faktiska försäljningar bygger värderingen på? Be om ett föreslaget utgångspris och en strategi, inte bara en slutsiffra. Titta gärna på mäklarens egen historik – begärda priser och slutpriser går i dag att se öppet på nätet. En värdering som inte kan förklaras med genomförda affärer är en förhoppning, inte en bedömning.
Vår kalkyl ser annorlunda ut. Men tvivla aldrig på vår ambition: högsta möjliga slutpris för din våning. Rätt värdering och höga ambitioner är inte motsatser – de är varandras förutsättning. Det högsta slutpriset nås med en genomtänkt prisstrategi, inte med en orealistisk utgångssiffra. Med facit i hand är det så våra värderingar har stått sig, år efter år.*
Vår prognos för hösten är fortsatt god aktivitet och stabila till svagt stigande priser. Men räkna också med fler glädjekalkyler – i en stark marknad låter den höga siffran som mest trovärdig. Det är inte värderingen som avgör vad ditt hem säljs för. Det är spekulanterna.
Vänligen, Richard Lagerling
Fastighetsmäklare
*Lagerlings genomsnittliga slutpris per kvadratmeter har motsvarat eller överstigit vårt genomsnittliga utgångspris varje år 2023–2026, medan flera av de andra byråerna i segmentet under samma period haft slutpriser under sina utgångspriser. Bostäder om 3 rum och kök eller större på Östermalm, exkl. nyproduktion. Källa: Booli Pro.
