Avvaktande marknad i väntan på ett stabilare makroläge

 

Den som har varit med ett tag vet hur snabbt bostadsmarknaden kan förändras. När det sker stora förändringar i vår omvärld och människor är oroliga brukar det ganska snabbt påverka viljan att byta bostad. Många sitter hellre still i båten när det blåser och antalet avslut minskar.

Både under den stora finanskrisen 2008 och under IT-kraschen 2001 var mönstret detsamma. Vi såg liknande scenarion under greklandskrisen och då pandemin slog till 2020. Till stor del påminner förändringen i köpmönster just nu även om läget då amorteringskraven infördes 2016. Det är alltså inte första gången det blåser på bostadsmarknaden även om många som har glömt kanske upplever det som att priserna konstant har stigit sedan mitten av 1990-talet.

Alla förstår vi att stigande inflation kommer att leda till högre räntor. Högre räntor påverkar naturligtvis de allra flestas boendeekonomi men det som har allra mest påverkan på bostadsmarknaden på Östermalm just nu är faktiskt inte en ökad kostnad utan snarare osäkerhet. Ibland är det bättre med dåliga nyheter än att inte veta. När kommer leveranskedjorna i gång igen och vad händer med kriget i Ukraina? Osäkerhet leder till att många avvaktar med att ta stora beslut.

Under många av de senaste åren har bostadsmarknaden präglats av stigande priser. I en marknad då priserna stiger finns det få motiv för att sälja din nuvarande bostad innan du köper en ny. Om du säljer först och priserna stiger innan du hittat en ny bostad tappar du i köpkraft samtidigt som du riskerar att inte ha någonstans att bo under en tid.

Idag vill tvärtom nästan ingen köpa utan att först ha sålt sin nuvarande bostad. Osäkerhet leder snabbt till ändrade mönster. Vändningen sammanföll med tidpunkten då Riksbanken aviserade en ny räntebana och att man nu var beredd att bekämpa inflationen med en serie räntehöjningar. De flesta förväntade sig av förklarliga skäl att detta skulle påverka bostadspriserna negativt. Bankernas experter gick snabbt ut i media och prognostiserade ett prisfall kring 10% under hösten 2022. Eftersom i princip alla som står i begrepp att byta bostad följer medias rapportering så inträffade prisfallet i stället omgående. Detta syns ännu inte i statistiken och varför skall jag försöka förklara.

Eftersom förnekelsen är en stark kraft valde många som stod i begrepp att sälja att intala sig att det nog skulle ordna sig ändå och att prisfallet nog inte gällde just min bostad. “Det finns alltid de som har gott om pengar” och “vi sitter inte i sjön” var vanliga argument. När köparna förväntar sig fallande priser och säljarna ännu inte accepterar detta brukar antalet avslut gå ner. Säljarna vill helt enkelt inte sälja till de bud som inkommer.

När det har gått en tid börjar säljarna i stället tänka om. Jag skall ju ändå köpa en ny bostad i samma marknad. Då gör det kanske inte så mycket om jag får gå ner 10% i pris eftersom den nya bostaden sannolikt också har tappat i värde. Mellanskillnaden blir till och med mindre om man räknar in minskad vinstskatt. Det här brukar oftast ta 3–6 månader innan marknadens parter börjar hitta varandra igen och det har etablerats en ny prisbild.

Eftersom nästan alla snabbt byter fot från att köpa först till att sälja först skapas initialt ett överutbud. Flera säljare än köpare i marknaden gör att antalet avslut minskar och oftast är det endast de allra bästa bostäderna som säljs. Men dessa säljs nu till samma priser som de genomsnittliga bostäderna såldes för tidigare. Av det skälet visar statistiken endast en mindre nedgång medan faktum är att det som bankernas experter spådde skulle ske först till hösten nu redan har hänt.

Under maj månad såldes enligt Hemnet 17 bostäder på Östermalm för över 10 mkr. I mars var motsvarande antal 47. Uppenbarligen är det inte heller lätt att vara köpare i en avvaktande marknad. Antalet hem som bjuds ut ökar men antalet hem som faktiskt blir sålda minskar när parterna inte kan enas om vad som är ett marknadspris.

De goda nyheterna är att trenden tenderar att vända när marknaden så småningom hittar rätt nivåer. Oftast sker en prisnedgång relativt snabbt under 3–6 månader för att sedan balanseras då de som verkligen vill sälja anpassar sina begärda priser medan opportunisterna ger upp och tar bort sina hem från marknaden. Då minskar utbudet samtidigt som priserna, som nu är justerade, upplevs mer attraktiva. Köpare och säljare ser att det faktiskt går att sälja om priset är rätt och då vågar fler ge sig in och agera eftersom man då också får en tydligare bild över vad man kan få för sin egen bostad om man köper en ny. Att köpa och sälja i samma marknad kräver att det finns en tydlig prisbild och att marknaden är stabil. Då brukar de som står vid sidlinjen komma tillbaka in i marknaden och balansen mellan utbud och efterfrågan normaliseras igen.

Vår prognos är att vi kommer att få se fler avslut i höst än vad vi har sett under årets andra kvartal. Statistiken kommer då förhoppningsvis även att ha kommit i kapp verkligheten och vi kommer att kunna se att avslutspriserna faktiskt redan har justerats i linje med de professionella bedömarnas prognoser. Det är även viktigt att komma ihåg att vi mäklare faktiskt har ett genuint intresse av att sätta marknadsanpassade utgångspriser. Tiden då många mäklare lovade guld och gröna skogar för att få in ett försäljningsuppdrag är förbi. Rätt pris leder till avslut. Fel pris leder bara till kostnader och tidsspillan.

Vi kan samtidigt konstatera ett märkligt mönster mitt i allt detta. De verkligt stora våningarna med de allra bästa lägena har faktiskt inte påverkats. Utbudet här är försvinnande lågt. Kanske endast ett fåtal toppobjekt per säsong. Efterfrågan från de som söker det allra bästa påverkas inte till lika stor grad av den rörliga räntan utan mer av långsiktighet och brist på tillräckligt bra alternativ. Utbudet av stora våningar med de bästa lägena har snarare minskat eftersom många säljare av just denna typ av hem inte har bråttom och tycks anse att det är en dålig tidpunkt att sälja nu.

Avslutningsvis så kan vi av historien lära oss att kortsiktig oro så småningom alltid övergår i ett normaltillstånd. För den som äger en bostadsrätt med ett bra läge på Östermalm kan vi lugna med att den garanterat kommer att vara värd mer i framtiden. Det kan vi alla vara helt säkra på. Med eller utan inflation.

Vänligen,
Richard Lagerling
Fastighetsmäklare

Bor du på Östermalm och funderar på att sälja din bostad?

Vi på Lagerlings förmedlar varje år fler Östermalmshem än någon annan mäklare och vi är experter på just din stadsdel. Lämna gärna dina kontaktuppgifter så hör en av våra erfarna mäklare av sig till dig.