Nu när hösten här på allvar kan vi skönja en viss stabilisering för bostadsmarknaden. Som vi förutspådde redan i augusti skulle det dröja en bit in på hösten innan vi kunde se en tydligare bild av hur bostadspriserna har påverkats av de genomförda och aviserade räntehöjningarna.
Vi kan konstatera att antalet försäljningar på Östermalm ökade i oktober jämfört med september. Ett tidigt tecken på att marknaden börjar fungerar bättre. En veckovis analys av Hemnets utbud av mellanstora lägenheter på Östermalm (3 rum och större) visar att antalet har varit relativt konstant under hösten. Varje vecka har det funnits mellan 70-75 lägenheter till salu. Några säljs varje vecka och några tillkommer. Utbudet av mindre lägenheter om 1-2 rum är dock större. Dessa köps och säljs av yngre människor som har större andel lån och därmed är mest påverkade av räntehöjningar och kostnadsökningar. Utbudet av riktigt stora våningar är lägre än någonsin tidigare. Varför det är så skall jag återkomma till strax.
Även om prisbilden verkar ha stabiliserats på en nivå ca 15% under den absoluta toppen i februari kan vi se att det fortfarande tar längre tid än vanligt att sälja. Detta beror främst på att spekulanterna först måste få sin egen bostad såld innan de har möjlighet att lägga bud.
Skiftet från att de flesta tidigare köpte först till att man idag vill sälja innan man köper nytt är nu genomfört. Som vi tidigare har skrivit om tar det normalt omkring sex månader innan marknaden anpassar sig efter nya omständigheter och förändrade försäljningsmönster.
Det är intressant att konstatera att de riktigt stora våningarna med de absolut bästa lägena tvärt emot vad många förutspådde inte har påverkats särskilt mycket av högre räntor och allmänna kostnadsökningar. De flesta som äger denna typ av objekt är lågt belånade och har en god ekonomi. De tycker snarare att det är ett dåligt tillfälle att sälja nu och har råd att vänta in bättre tider vilket har lett till ett exceptionellt lågt utbud. De som söker det allra bästa har alltså mindre att välja på nu än tidigare vilket håller priserna uppe för de absolut bästa toppobjekten.
Vi har under den senaste tiden sålt ett flertal stora våningar under hand för mellan 200tkr/m2 upp till långt över 300 tkr/m2. Dessa hem syns vare sig på Hemnet eller i den offentliga statistiken.
Det är i huvudsak två faktorer som påverkar bostadsmarknaden på Östermalm just nu. Den första är ökade kostnader i form av högre boräntor och inflationsdrivna kostnadsökningar i allmänhet. Köpare och säljare tycks nu ha anpassat sig efter det vi kan förvänta oss när det gäller Riksbankens räntebana och vi kan därmed se en tydligare prisbild.
Den andra faktorn som påverkar bostadsmarknaden är rädsla och osäkerhet. Vi träffar många spekulanter som både kan och vill köpa en ny bostad men som inte vågar. Man skall inte underskatta den psykologiska effekten. Från tidigare perioder av osäker bostadsmarknad kan vi se ett tydligt mönster. Samma mönster visar även vad som händer den dag när osäkerheten väl mildras.
Vår prognos är att vi kommer att få se stillastående genomsnittspriser under resten av året och fortsatt långa försäljningstider. Samtidigt kommer det ett tillfälle framöver där Riksbanken kommer att avisera att man är färdig med räntehöjningar. Då kommer aktiebörsen att stiga och många av de som avvaktat bättre tider kommer att ge sig in i bostadsmarknaden igen. Detta brukar alltid leda till en viss återhämtning av bostadspriserna och vi kommer då att få se snabbare avslut och flera deltagare i varje budgivning.
Om jag skulle våga mig på en djärv gissning så sker detta någon gång under februari-mars nästa år. En tid på året som normalt är den allra starkaste för bostadsmarknaden. Ingen vet hur framtiden ser ut men vi som har varit med länge vet att historiska mönster ofta är en bra vägledning eftersom mönster har en tendens att upprepa sig. Varmt välkommen att kontakta mig eller någon av mina kollegor om du har frågor kring bostadsmarknaden här på Östermalm.
Bor du på Östermalm och funderar på att sälja din bostad?
Vi på Lagerlings förmedlar varje år fler Östermalmshem än någon annan mäklare och vi är experter på just din stadsdel. Lämna gärna dina kontaktuppgifter så hör en av våra erfarna mäklare av sig till dig.