Jan Lagerling om bostadsrättsföreningars ekonomi

Det första många tittar på för att avgöra om en lägenhet är intressant eller inte, är läget i stadsdelen och läget i fastigheten.
– Dessutom tittar de givetvis på lägenhetens skick och disposition, samt fastighetens årgång och skick, säger fastighetsmäklaren Jan Lagerling.
Om lägenheten tar sig förbi detta granskningsfilter är det dags att studera föreningens ekonomi. Vilket är något mer komplicerat. Jan Lagerling – som har 45 års erfarenhet av mäklaryrket – tycker dock att kundernas kunskap om ekonomi har blivit bättre med åren.
– För 30 år sedan var det ytterst sällan någon intresserade sig för bostadsrättsföreningens årsredovisning. Man frågade om månadsavgiften, sen var det bra. Idag är kunderna betydligt mer medvetna.

Med detta sagt är många kunder ovana vid att läsa årsredovisningar och blir därför vilseledda av mediernas något schablonmässiga rådgivning.
– Många tar den totala låneskulden och delar sedan med den aktuella lägenhetens kvadratmeteryta, eller med andelstalet av fastighetens bostadsyta. Men för att verkligen förstå en förenings ekonomi behöver man gräva djupare, man behöver titta på mer än bara belåningsgraden, säger Jan Lagerling.
Faktum är att bostadsrättsföreningar med hög belåningsgrad kan ha mycket god ekonomi.
– Ponera att föreningen har hyresintäkter på några miljoner, kanske från en restaurang, ett apotek och ett garage. Med höga och stabila hyresintäkter har man råd att betala räntor i åratal. Det finns helt enkelt en större ekonomisk helhet att ta hänsyn till.
När det kommer till nyproduktion är detta ett vanligt misstag. De bostadsrättsföreningarna har generellt en högre belåningsgrad men många har ändå en sund och fungerande ekonomi.

En tidig punkt i Jan Lagerlings egen lathund inför en värdering, är att se efter om långfristiga låns räntekostnader svarar mot föreningens hyresintäkter.
– Givetvis ska även stabiliteten av dessa båda faktorer avvägas, säger han. Att en bostadsrättsförening har höga förluster behöver inte innebära att de är dåliga affärer.
– Man behöver ta reda på om resultatet påverkas negativt av diverse avskrivningar, som exempelvis efter en totalrenovering. Bokföringsmässigt är det att betrakta som kostnader men det är ju inget som drabbar kassan.

Man bör även undersöka om fastigheten har några latenta tillgångar.
– En vind som går att förvandla till nya lägenheter är ju till exempel oerhört intressant, säger Jan Lagerling och tillägger:
– Det är synd och lite onödigt om folk går miste om fina lägenhetsaffärer på grund av feltolkningar av föreningens ekonomi. En erfaren mäklare kan hjälpa dig att förstå alla nyckeltal och få en helhetsbild där man tar hänsyn inte bara till skulder utan även till de tillgångar som ger en avkastning.