Hur får man en vånings fulla karaktär, skönhet och potential att synas på bilder eller under en visning? Stylisten Anneli Spandow är en av de främsta inom sitt område och guidar oss här till hemligheterna bakom en lyckad styling.

Vad är din bakgrund och hur blev du stylist?Innan jag sadlade om till inredare och stylist så jobbade jag med marknadsföring som projektledare för globala modeföretag och på reklambyrå. En stor del av jobbet var att hålla i fotograferingar och jag upptäckte ganska snart att jag hade fallenhet för vad som blir bra på bild. Även om jag gillar mode så var det i inredning som jag fann ett brinnande intresse. Det ena ledde till det andra och jag började styla och inreda åt vänner och bekanta och till slut tog jag steget och studerade till inredare och stylist och bytte bransch. Det har jag aldrig ångrat och sedan tre år tillbaka har jag stylat för Lagerlings.

Vad händer under ett rådgivningsmöte?
Under rådgivningsmötet så kommer jag hem till kunden då vi går igenom våningen tillsammans och gör en plan på vad som ska förberedas inför fotografering. Under mötet ger jag konkreta tips på vad som behöver förberedas och hur man ska tänka för att bilderna ska bli så bra som möjligt. Redan under rådgivningen tittar jag på potentiella fotovinklar så jag kan briefa in vår fotograf och kreativa teamet. Det vara en ganska känsloladdad del av försäljningsprocessen med just styling, fotografering och bilder. Som stylist är jag lyhörd för säljarens önskemål och ambitionen är inte att komma in i kundens hem och ändra på allt. Tillsammans lägger vi upp en åtgärdsplan för bästa möjliga bilder, vilket för många kunder är en trygghet.

Hur ser en vanlig arbetsdag ut för dig?
Jag är nästan alltid på språng mellan rådgivningsmöten, fotograferingar och avstämningar med kunder. Tillsammans med vår fotograf Johan, som jag jobbar väldigt nära med, lägger jag en plan för fotografering och bildmaterial för varje våning och ofta är jag med honom en stund under fotograferingarna.

Varför styling?
Med hjälp av styling lyfter man fram våningens bästa sidor och visar upp dess fulla potential. Alla våningar har några delar som är unika och via styling och foto belyser vi dessa så att fokus ligger på det som är värdehöjande. Idag är det väldigt vanligt förekommande med styling inför försäljning av bostäder och de flesta säljare förstår vikten av att styla för den potentiella kundgruppen och inte för sig själv.

Dina bästa råd inför en fotografering och visning?
Se till att det är väl förberett med att små och personliga saker är undanplockade, ombesörj städning, putsa fönster och se till att all belysning fungerar. För fotografering är en tumregel att allt syns på bild så det är bra att tänka på att plocka bort till exempel sladdar och lösa föremål på badrumsgolvet som är enkelt att glömma bort. När det kommer till möblemang så är rätt storlek på möblerna och dess placering viktigast. Prova att undvika att möblera längs väggarna så blir känslan luftigare och större. Ta tag i småfix som att hänga upp tavlor och speglar som inte fått komma upp på väggen ännu. Sist men inte minst, glöm inte att ge balkongen lite kärlek med att göra rent golv och utemöbler.

Roligast med ditt jobb?
Det absolut bästa, utöver att jag har förmånen att se alla vackra Östermalmsvåningar, är mötet med våra kunder. Varje kund och våning är unik med olika förutsättningar och behov. Att få vara en del av att ge dem högsta möjliga nivå av service och resultat under försäljningsprocessen är något jag brinner för.

Systemet med tomträtter infördes 1907 för att få i gång byggandet i en tid då efterfrågan på bostäder var stor. Tomträtt innebär att BRF inte äger marken som fastigheten står på. Istället för att köpa dyr mark kunde den som ville bygga använda kommunal mark mot en årlig markhyra, så kallad tomträttsavgäld. En bra tanke som gjorde det möjligt att bygga bostäder till en rimlig kostnad i städerna. Men, i takt med att värdet på marken ständigt stiger blir avgälden dyrare och många driver nu frågan att det borde göras möjligt för fler föreningar att köpa marken.

Jonathan Lundin, fastighetsmäklare på Lagerlings, är väl insatt i tomträtter och förklarar vad man bör tänka på om man planerar att köpa bostad i en förening som har tomträtt.
– Det är viktigt att titta på om föreningen har en plan för hur de ska betala avgälden. Det finns många föreningar som har väl genomtänkt planering och noll i avgift.Det är till exempel bra om föreningen har lokaler, förklarar Jonathan.
De som har lokaler har möjlighet att skydda sina medlemmar och ta ut kostnaden för avgälden genom lokalhyran. Många gånger står det inskrivet i hyresavtalet att lokalhyran regleras efter avgälden. Det är också väsentligt att titta på vilket underhåll som är gjort på fastigheten. Det kan bli dyrt om föreningen både måste renovera och betala avgäld. Undersök också om det finns några dolda tillgångar som garage eller råvind.

Vad innebär tomträtt för boende i föreningen?
– Det märks inte i vardagen, men man bör ta reda på hur långt avgäldsperioden sträcker sig så man inte blir överraskad av en avgiftshöjning, menar Jonathan. Normalt förhandlas avgälden var tionde år och föreningen brukar få besked ett år i förväg. Egentligen är det ingen förhandling utan nivån regleras av taxeringsvärdet. Kostnaden för tomträtten ökar markant vid varje ny avgäldsperiod på grund av att värdet på marken stiger. Osäkerheten gör det svårt att beräkna en korrekt boendekalkyl.

Vad är vanligast på Östermalm, friköpt mark eller tomträtt?
– Friköpt är vanligast. Men, det finns några tomträtter kvar och det är svårt för de föreningar som idag vill köpa loss sin mark. Priset påverkas av värdet på marken och det är dyrt, näst intill omöjligt, att köpa loss.

Det pratas ju om en markrabatt?
– Många trycker på och Stockholm Stad säger att de vill uppmuntra BRF att köpa sin mark och kommer införa en markrabatt under 2022. Problemet är att rabatten är för låg, menar Jonathan. Historiskt sett var tomträtt inte ett problem då avgälden var låg. Men, nu när värdet på marken stiger varje år påverkas avgälden avsevärt.

Påverkar tomträtt värdet av en bostadsrätt?
– Ja, det påverkar, nickar Jonathan. Det kommer färre folk på visningen och köpeskillingen kan bli lägre.

Finns det någon fördel med tomträtt?
– En fördel är att de flesta föreningar med tomträtt saknar lån. I princip kan man jämföra kostnaderna för en förening med tomträtt med en förening med friköpt mark som har lån. Tomträttsavgälden är en kostnad till staden medan räntan är en kostnad till banken.

Hur stor är egentligen min lägenhet? Frågan är inte obefogad. Speciellt om den är uppmätt före 1987 är det fullt möjligt att uppgifterna om kvadratmeter inte stämmer. Det var nämligen 1987 som regler togs fram som dagens svenska standard för mätning av area baseras på. Innan dess mätte man faktiskt lite som man ville. Det fanns ingen praxis att följa.

Ann-Charlotte Stenbeck, fastighetsmäklare på Lagerlings och Mats Neregård, mätingenjör på Mätbolaget Kvadrat reder ut hur man ska tänka och förklarar begreppen. De får ofta frågor hur det är möjligt att många lägenheter kan ha fel uppgifter om storlek och att det faktiskt kan skilja flera kvadratmeter mellan påstådd och faktisk yta. Kvadratmeter som är värda mycket pengar, flera hundratusen. Inte konstigt att intresset att mäta om sin lägenhet har ökat de senaste åren.

Berätta om reglerna och den nya standarden
– Dagens svenska standard kallas SIS och baseras på regler som togs fram 1987, förklarar Mats som är mätingenjör. Sedan dess har det skett en del förtydliganden och uppdateringar, den senast 2020, men det är mindre justeringar. Många verkar tro att de nya reglerna är mer gynnsamma och att man alltid hittar några nya kvadratmeter när man mäter om, men det är faktiskt fifty fifty. Det finns en hel del lägenheter som visar sig vara mindre. Innan det fanns bostadsrätter fanns det bara hyresrätter och det är klart att hyresvärdarna gärna såg att bostäderna skulle vara så stora som möjligt. Kanske var man därför lite generös vid mätningarna?

Anser ni att alla bör mäta om?
– Nej, verkligen inte, säger Ann-Charlotte bestämt. Man ska veta att det inte brukar vara så stora avvikelser mellan mätningarna. Det är klart när det gäller en liten lägenhet kan varje kvadratmeter spela roll för priset, men det finns verkligen ingen anledning för gemene man att mäta om sin bostad. Framförallt inte om man inte ska sälja. Det är när man säljer som det är bra med ett aktuellt mätbevis, men det är faktiskt inget krav på det. – Vi på Lagerlings mäter alltid den lägenhet vi ska sälja för vi anser att ett mätbevis garanterar det vi säljer. Det ingår i vårt arvode, berättar Ann-Charlotte vidare. Vi gör den investeringen i varje affär för att undvika missförstånd. Många har också byggt om och det måste vi ta hänsyn till. Alla är inte medvetna om vad en ombyggnation kan göra med kvadratmetrarna.

Berätta Ann-Charlotte, hur kan en ombyggnad påverka boarean?
– Det händer att en del väljer att bygga in köksingången så att den inte längre kan nås inne från våningen utan bara från trapphuset. Då förlorar de några kvm. Man räknar allt som finns innanför ytterväggarna som boarea. Eldstäder, garderober och innerväggar tunnare än 30 cm ingår i bostadens boarea. Man behöver alltså inte oroa sig för att bli av med kvadratmeter när man bygger en eldstad och boarean blir inte större om man river en vägg som är 30 cm eller tunnare. Även trappor som leder upp till ett etage räknas in i boarean.

Hur mäter man en vindsvåning med sneda tak?
– Det krävs en takhöjd på 1.90 för att kalla det boarea. Man ska kunna stå upp, förklarar Mats. Fast i vindsvåning med snedtak är det lite annorlunda. Där mäter man golvytan ytterligare 60 cm utanför den linje där rumshöjden är 1.90.

Kan man mäta själv?
– Egentligen kan man det, enligt Mats. I princip krävs det bara en tumstock och massa tålamod för det tar tid och det är svårt att mäta rum som inte är kvadratiska. Men, det väsentliga är att allt dokumenteras på rätt sätt. Anlitar man företag som gör uppmätningar mäter de med laser för exakta mått och all data förs in i ett CAD program. Det blir på millimetern och man får alla vinklar uppritade. Ett mätbevis är en juridisk handling så det är konstigt att bostadsmätare inte är certifierade. Men det förs diskussioner om certifiering och det kommer med största sannolikhet inom snar framtid, siar Mats.

Vad gör man om man just har köpt och misstänker att lägenheten är mindre?
– Då gör man en reklamation till säljaren inom 2 år, säger Ann-Charlotte. Mäklaren kan vara behjälplig, men är inte ansvarig och får inte ta någons parti enligt lagen. Det är säljaren som är ansvarig och man kan man kräva ersättning.

Kan ni reda ut begreppen boarea och golvyta? Och vad är biyta samt biarea?
– Enligt svensk standard säger man idag boarea och biarea, förklarar Mats. Tidigare pratade man om boyta och biyta, men det gör man alltså inte längre. Det är bara Skatteverket som använder de gamla benämningarna och de ändrar inte för då skulle alla taxeringar helt plötsligt vara felaktiga. Boarea är arean inne i bostaden och biarea ligger utanför lägenheten tex källarförråd, balkong och garage. Golvytan kan vara större än boarean för det är all yta, även den under 1.90 i takhöjd.

Vad är en planritning?
– Jag kan prata hur mycket som helst om planritning, säger Ann-Charlotte lyckligt. Det är ett fantastiskt beslutsunderlag och en stor hjälp för oss mäklare. Ritningen är så detaljerad att du kan ta beslut på avstånd och kan planera förändringar. Alla vinklar och mått och all fast utrustning. som till exempel bokhyllor och köksutrustning är inritad. Det går att se om det är möjligt att sätta upp en vägg för att skapa ytterligare ett sovrum eller tjockleken på annan vägg för att avgöra om den kan tas bort. Vill man bygga om mycket kan det vara ett tips att köpa i en nybildad förening. De brukar inte ha invändningar. Slutligen om jag fick önska något, säger Ann-Charlotte, så skulle vi prata mer om funktion än om kvadratmeter. Bostadsmarknaden i Stockholm är extremt fokuserad på kvadratmeter. När man pratar om vad en lägenhet är värd pratar man bara om pris per kvadrat och inte om utsikt, läge, öppen spis eller balkong. Funktion borde vara det primära och pris per kvadrat ett stöd för beslutet och inte tvärtom.

Modern funkis har återigen blivit eftertraktat. Med modern funkis menar vi 60-tal och till viss del tidigt 70-tal. Karaktäristiskt är kvadratiskt byggda hus med raka linjer och stora fönster som ger generöst ljusinsläpp. Det är praktiskt, avskalat och inga onödiga utrymmen. Funkis fokuserade på funktion och enkelhet. Det betyder inte att det saknades detaljer. Tvärtom var detaljerna viktiga, men subtila. Vikten lades vid väl avvägda proportioner, geometriska former och ljusets speglingar i släta ytor istället för på onödiga utsmyckningar och stuckaturer. Vi tar reda på mer om modern funkis genom att fråga Anne-Cathrine Arph, mäklare på Lagerlings, med lång erfarenhet av bostäder från olika tidsepoker.

Varför har modern funkis blivit så populärt?
– Jag skulle säga att det beror på att många har insett att det är ett oerhört yteffektivt sätt att bo på. Kvadratmeterpriset är för tillfället högt och då vill vi få så mycket yta för pengarna som möjligt. 60-tals lägenheterna har raka väggar så du betalar inte för något onödigt utrymme som inte kan användas. De har fler fördelar i form av stora fönster och låg bröstning, dvs fönsterna sitter lågt vilket gör att lägenheterna är ljusa. De är dessutom välplanerade. Sovrummen är placerade i en del och sällskapsrummen i en annan och däremellan ligger hallen. Man slipper långa korridorer med rum på rad utan får en fyrkantig planlösning. Vilket ger en trevlig atmosfär i hemmet. Sällskapsrummen ligger oftast ut mot gatan och köket nära ytterdörren. Helt enkelt väldigt praktiskt disponerat.

Ser du några grupper som dessa 60-tals lägenheter passar speciellt bra för?
– Egentligen tycker jag att de passar alla, men ska jag nämna några speciella målgrupper så är det barnfamiljer och den äldre generationen. 60-tals husen har oftast större och bredare hissar, vilket är en fördel för barnvagn såväl som för rullator. Lägenheterna har dessutom få eller inga trösklar. Anne-Cathrine fortsätter, ytterligare en stor fördel med modern funkis jämfört med sekelskiftes är att det är effektiva kvadratmeter och lättare att få ut till exempel fler sovrum på mindre yta. För att få ut samma funktioner ur en sekelskiftesvåning behöver du fler kvadratmeter.

Vad säger du till de som anser att 60-tals lägenheterna inte har samma charm som sekelskiftes?
– Charmen tillför du själv! Du har rena, raka ytor och formen sätter du genom de möbler, den design och den konst som du väljer att köpa. Det passar den yngre generationen som gillar att ha kontroll över sin situation och bestämma själva. Många kan också se charm i det funktionella. Till exempel är det mer vanligt förekommande med garage i 60-tals husen än i sekelskiftes. Dessutom har de väldigt ofta balkong.

Var hittar vi den moderna funkisen på Östermalm?
– Inte på Gärdet, som många tror. Där har vi den renodlade 30- och 40-tals funkisen. Men, det finns en hel del 60-tals hus på Östermalm, bland annat runt Gustav Adolfs parken samt i Villastaden och på Engelbrektsgatan.

Avslutningsvis, är detta en trend vi bör ha koll på?
– Ja, det skulle jag säga. Vi ser ju att många hus som byggs idag är fyrkantiga med stora fönsterpartier. Tufft, avskalat, enkelt och inga onödiga utrymmen. Det uppskattas av många och vem skulle inte vilja ha en yteffektiv bostad?

Hur hanterar vi på Lagerlings vårt kundregister, vikten av diskretion och fördelarna med att verka inom en stadsdel. Lagerlings fastighetsmäklare Johanna Nydén har svaren.

Vad är fördelarna med att vara specialister på en stadsdel?
Det finns väldigt många olika mäklare som i grunden erbjuder i princip samma tjänst i lite olika förpackning. Om du skall kunna erbjuda dina kunder något verkligt unikt på riktigt är det viktigt att vara specialiserad. Då kan man sin delmarknad i detalj, alla nyanser, prisbilden och viktigast av allt är att man kan lära känna sina kunder. Det är inte möjligt på samma sätt om man arbetar över hela Stockholm eller hela Sverige.

Hur ser ert kundregister ut och hur har det byggts upp?
Vårt kundregister eller nätverk som vi kallar det är vår absolut största tillgång. Att bygga långsiktiga relationer, att lära känna sina kunder på riktigt är helt avgörande. Att vara mäklare handlar i grunden om att matcha rätt person med rätt hem. Det är lätt att lägga ut en bostad på hemnet och vänta på att folk skall dyka upp på visning men det är inte det vi tar betalt för. Tack vare vårt nätverk kan vi erbjuda så oerhört mycket mervärde till våra kunder.

Hur mycket betyder kundregistret vid en försäljning?
Vi brukar säga att det inte är svårt att sälja en bostad på Östermalm. Det svåra är att sälja den dyrt. För att göra det handlar allt om att hitta den rätte köparen. Rätt person till rätt hem. Att bjuda in till visning är lätt men det är förarbetet som avgör resultatet. Vi börjar varje försäljning med att kontakta de mest sannolika köparna. Alla tycker om att känna sig utvald och kan vi erbjuda förtur till de som matchar ditt hem allra bäst så är mycket vunnet på förhand. Det är det riktigt mäkleri handlar om i grunden och vi vet vilken skillnad det gör för slutresultatet.

Vad är fördelarna med att sälja Under Hand?
Under hand är en effektiv metod för riktigt stora våningar då de stora beloppen begränsar antalet potentiella köpare. Det har även fördelen av att vara diskret. Eftersom vi säljer fler hem på Östermalm än någon annan träffar vi fler potentiella köpare än någon annan mäklare. Allt detta får våra säljare tillgång till utan att vi behöver exponera deras hem för hela Sverige. Samtidigt är det ofta bäst att gå ut på den öppna marknaden när det gäller mindre lägenheter eller hem som har en mycket stor målgrupp. Vi hjälper våra kunder att väja rätt metod och eftersom vi har förmedlat så många hem under så många år kan vi vägleda till vad som är bäst i varje specifik situation.

Hur arbetar Lagerlings när det gäller diskretion osv?
Det behöver knappast sägas att vi inte skulle kunna varit verksamma så länge om vi inte är diskreta. Östermalm är litet och alla känner alla i andra eller tredje led. Det är en självklarhet att vi har helt vattentäta skott i varje affär och för varje kund.

Ni måste ha följt många familjers bostadsresa?
Ja det är nog det allra roligaste i mitt arbete. Att få vara en del i något som har så pass stor betydelse för våra kunder. Det finns inget yrkesmässigt som går upp mot att se de glada minerna när vi sitter och skriver kontrakt med nöjda säljare och förväntansfulla köpare här på kontoret. Det är den stora belöningen för alla långa arbetsdagar och det intensiva arbetstempot som mäklare.

Lagerlings stylist Anneli Spandow delar med sig av allt du behöver veta om att styla lägenheten inför försäljning.

Vilka generella trender kan man skönja just nu när det gäller styling av Östermalmshem?
– Pandemin har bidragit till att många jobbar hemifrån. Stylingmässigt har det blivit allt mer populärt att visa på smarta lösningar för hemmakontoret. Idag är det lika självklart att styla mindre rum, och visa på hur en säng ryms, som det är att bygga upp en kontorsmiljö med skrivbord. Vilket av alternativen som väljs beror på vilken kundgrupp man riktar sig till, en barnfamilj efterfrågar förmodligen ett extra sovrum medan par med utflugna barn föredrar ett avskilt rum för skrivbordsarbete.

Vilka rum ska man främst fokusera på när man stylar inför fotografering och visning?
– Inför fotografering är det i regel viktigast att fokusera på de större rummen. Sällskapsrum så som vardagsrum, kök, matsal är oftast prioriterade rum, följt av större sovrum och badrum. Skicket och unika detaljer spelar också stor roll.

Finns det några no-no´s när det gäller styling, det vill säga hur man absolut inte ska göra?
– Man bör vara försiktig med att övermöblera och ösa på med för mycket dekorationer. Det kan vara lockande att ha framme alla sina favoritsaker när det är dags för fotografering, men i ett brus av fokuspunkter blir resultat lätt plottrigt och avledande från det man egentligen vill lyfta fram. En annan fälla att undvika är att ha alltför för starka dofter inför visningar, men vädrat och fräscht är alltid bra.

Hur stor roll spelar styling för försäljningspriset?
– Alla våningar är unika med olika förutsättningar. Stylingen är bara en del av den övergripande strategin för varje enskilt objekt. I vissa fall spelar stylingen en mer central roll och i andra är allt som behövs lite färska snittblommor, en fin bäddning och fräscha nya handdukar i badrummet.

Finns det några säkra kort när det gäller styling?
– Se till att det är väl förberett med att det är undanplockat, städat, rent och snyggt. Det är alltid lättare att styla och addera sådant som ger värde när utgångsläget är neutralt.

Hur personlig kan man vara i stylingen?
– Det går att vara mer personlig än vad många tror. En förutfattad mening om styling är att den ska vara helt opersonlig och färglös men det stämmer inte. Givetvis bör man inte vara för privat under en försäljningsprocess. Har man stora familjeporträtt och bröllopsbilder hängandes på väggarna kan man med fördel byta ut till tavlor istället. Men kommer det till färg, mönster och stil kan man absolut vara personlig och snarare spinna vidare på det och förstärka via stylingen så länge man håller ihop den röda tråden. Det vore inte så kul om alla bostäder var likadant inredda och stylade.

Vad är stylistens roll i försäljningsprocessen?
– Stylistens roll är att utifrån varje vånings unika förutsättningar se till att förbereda för fotografering på bästa möjliga sätt. Tillsammans med kunden lägger stylisten tillsammans upp en plan för hur våningen ska förberedas inför fotografering under ett konsultationsmöte. Jag kikar redan då på potentiella fotovinklar och så jag kan briefa in vår fotograf och kreativa teamet. En del av stylistens roll är givetvis att få ut bästa möjliga bilder men även den minst lika viktiga biten, att vara lyhörd för kunden och skapa en bra relation.

Vi är många som undrar över vikten av styling inför en försäljning. Lagerlings mäklare Ann-Charlotte Stenbeck reder ut begreppen och förklarar hur en styling kan påverka din bostadsaffär.

Var i ordningen kommer frågor om styling när ni träffar kunder som står inför en försäljning?
– Oavsett om man säljer ofta eller mer sällan så är det kanske inte de faktorer man först tänker på som sedan påverkar om det blir en lyckad försäljning. När vi träffar kunder så är ofta den första, och för säljare viktigaste, frågan hur stort arvodet är och hur värderingen lyder. Men för oss som arbetar med försäljningar av bostäder och har gjort så under så många år så är det inte en av de viktigaste punkterna. Arvodet brukar vara en försumlig del av slutpriset. Värderingen säger inte heller mycket om det slutgiltiga priset utan är en kvalificerad uppskattning av marknadsvärdet. Men i slutändan är det vare sig säljare eller fastighetsmäklare som bestämmer slutpriset, utan marknaden som ju dessutom är väldigt transparant i Sverige.

Hur ska man tänka kring styling av en lägenhet inför försäljning?
– Man köper oftast ett nytt boende för att få större och bättre plats för familjemedlemmar och saker, alternativt downsizar man från något större men vill få plats ändå. Lagerlings erbjuder ett rådgivningsmöte inför fotografering. Detta för att kunna hjälpa våra kunder på traven med det som kanske är viktigast – det vill säga att plocka ut och rensa och göra hemmet luftigt och fräscht. Lite nya kuddar och handdukar samt ta bort personliga saker gör väldigt mycket. Har man ont om tid är detta det viktigaste och kan göra stor skillnad.

Är din erfarenhet att designmöbler och fin konst kan påverka slutpriset på en bostad?
– När det gäller mer exklusiva objekt kan det löna sig med en mer exklusiv möblering och konstverk som köparen kan identifiera sig med.

Vad är det främst man vill uppnå med styling?
– Med styling visar man upp hemmet från sin bästa sida så att det upplevs som fräscht och modernt. Eftersom många köper ”med magen” vet de inte alltid varför de går igång på ett hem. Men våra stylister vet hur de ska skapa luftiga rum och anpassa möblemanget till rummen. Man ska lätt komma fram till fönster och det ska vara bekvämt att ta sig runt i rummen. Styling arbetar även med ljussättning – nog så viktigt I Sverige som är mörkt efter 17 stora delar av året.

Dolda bud skapar problem för säljare och bostadsspekulanter.

På senare tid har det blivit allt mer vanligt med olika nya former av villkor kring ett bud på en bostad. Allt fler spekulanter har börjat använda sig av olika former av ultimatum i avsikt att sätta press på säljaren och för att kunna tränga sig förbi andra spekulanter. Många gånger under de senaste åren har vi som mäklare fått ta emot irritation från besvikna bostadsintressenter som blivit omkörda av andra med hjälp av så kallade dolda bud. Innan jag går in på konsekvenserna och riskerna med de olika formerna av villkorade bud tänkte jag kort förklara innebörden. Så som mäklarlagen är utformad är vi som fastighetsmäklare skyldiga att ordagrant framföra alla bud till säljaren oavsett hur de är formulerade. Det har många spekulanter lärt sig och väljer därför ibland att formulera att bud till exempel så här:

– Vi bjuder X kr för lägenheten som dolt bud med tidsgräns att vi vill ha ett besked före kl. 12 imorgon. Om ni berättar om budet för någon av de andra spekulanterna eller om ni inte svarar inom tidsgränsen dras budet automatiskt tillbaka. 

Ett sådant bud ställer säljaren i ett svårt läge. Om de väljer att berätta om budet för andra spekulanter finns det ju helt plötsligt inget bud. 

Här ställs det höga krav på mäklarens skicklighet och att ge väl avvägda råd till sin uppdragsgivare. I de allra flesta fall är det ju bäst att tacka nej till ett bud med så strikta villkor. Säljaren vill ju ha budgivning. Ibland kan däremot säljaren har bråttom. De kanske redan har köpt en ny bostad och är angelägna om en snabb affär. 

Vi som mäklare är inte särskilt roade av dolda bud. Dels skapar det väldigt mycket irritation hos andra spekulanter som engagerat sig, gått på visning och kanske även de är beredda att lägga ett bud. Generellt är det allra oftast bäst för alla parter med en öppen och transparant process där alla får samma möjlighet att ta ställning till lagda bud med tillhörande villkor och i lugn och ro kunna bestämma om man vill komma med ett eget erbjudande. Att lägga ett dolt bud innebär även att du som budgivare tar en stor risk. Om det finns många andra spekulanter kan till och med dolda bud och allt för skarpa tidsgränser leda till att säljaren inte vill göra affär med dig över huvud taget. Det är många känslor inblandade när man skall sälja sitt hem och de allra flesta föredrar att sälja till någon som man tycker är sympatisk och agerar korrekt. Ett dolt bud kan även trigga andra intressenter att lägga andra dolda bud vilket kan resultera i att du så att säga faller på eget grepp och säljaren väljer ett annat, bättre, dolt bud. En erfaren mäklare vet vilka råd man skall ge till sin uppdragsgivare och det finns många strategier att använda för att undvika dolda bud eller bud med allt för skarpa tidsgränser. Den bästa vägen vore om lagstiftningen kring budgivning kunde förtydligas så att bud på fastigheter och bostadsrätter vore legalt bindande och publika. Tydliga regler och full transparens är alltid det bästa för en väl fungerande bostadsmarknad.